Градостроительный аудит земельного участка в Москве
Хотите купить или арендовать земельный участок в Москве? Закажите градостроительный аудит до сделки. Проверим, что на участке разрешено строить по ПЗЗ, какие ограничения накладывают генплан, охрана культурного наследия, санитарные зоны и коммуникации, и что меняется вокруг. Вы получите отчёт с картами, оценкой рисков и вариантами использования участка. Стоимость — от 50 000 ₽.
Что входит в услугу
- Регламент участка по ПЗЗ Москвы: территориальная зона и подзона, виды разрешённого использования, предельные высота, плотность и процент застройки, ёмкость участка
- Сведения ЕГРН: категория, вид разрешённого использования, права и их соответствие классификатору
- Генеральный план: функциональные зоны, ориентировочные санитарно-защитные зоны, опасные геологические процессы
- Объекты культурного наследия, их территории, охранные зоны и зоны регулирования застройки
- Природные и озеленённые территории, охранные зоны и зоны с особыми условиями использования
- Наземные и подземные инженерные коммуникации на участке и рядом с ним
- Проекты планировки и межевания, резервирование и изъятие земель
- КРТ и реновация в радиусе 500 м, транспорт и улично-дорожная сеть рядом
- Сценарии использования участка и дорожные карты: что делать, чтобы построить или сменить назначение
Когда нужно заключение
Покупка участка
Продавец обещает «можно строить», а по ПЗЗ участок в зоне сохраняемого землепользования или в охранной зоне памятника. Аудит покажет это до подписания договора.
Аренда у города и торги
Перед участием в торгах или заключением аренды важно понимать, разрешён ли нужный вид использования и какие процедуры понадобятся, чтобы его установить.
Выбор площадки для проекта
Девелоперу и бизнесу нужно сравнить несколько участков: ёмкость, ограничения, сети, окружение. Делаем отчёты по каждому, чтобы выбор был по фактам.
Сделка с банком или инвестором
Независимый отчёт о градостроительных рисках участка для кредитного комитета, инвестора или юристов, которые готовят сделку.
Зачем проверять участок до сделки
В Москве на один и тот же участок одновременно действуют правила землепользования и застройки, генеральный план, зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные и охранные зоны, проекты планировки и программы реновации. Сведения разбросаны по десяткам слоёв городских систем, и в выписке ЕГРН их почти нет.
Поэтому покупатель часто узнаёт об ограничениях уже после сделки. Например, участок оказывается в зоне сохраняемого землепользования, где новое строительство не предусмотрено. Или он целиком лежит в охранной зоне памятника. Или через него проходят десятки подземных сетей, которые не дадут поставить фундамент. Аудит до сделки стоит несравнимо меньше, чем такие открытия после неё.
Как мы проверяем участок
Мы собираем по участку данные Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Москвы (ГИС ОГД): сотни слоёв ПЗЗ, генплана, охраны наследия, природных территорий, инженерных сетей, изысканий, проектов планировки и КРТ. Для каждого слоя, который затрагивает участок, в отчёт попадает выкопировка карты и сведения об объекте.
Затем результаты разбирает кадастровый инженер: что из найденного действительно мешает вашим планам, а что носит справочный характер, какие процедуры помогут — установление вида использования без изменения ПЗЗ, изменение правил, получение ГПЗУ. В итоге вы получаете не набор карт, а понятные выводы и план действий.
Как проходит работа
- 1
Пришлите кадастровый номер или адрес участка и расскажите, что планируете: купить, арендовать, построить, сменить назначение.
- 2
Проверяем участок по сотням слоёв ГИС ОГД Москвы и сведениям ЕГРН: ПЗЗ, генплан, наследие, зоны, сети, изыскания, КРТ.
- 3
Кадастровый инженер разбирает результаты, оценивает риски и описывает реальные сценарии использования участка.
- 4
Передаём отчёт в PDF с картами и выводами и обсуждаем его с вами по телефону или в офисе.
Что вы получаете
- Отчёт в PDF с выкопировками из ГИС ОГД по каждому слою, который затрагивает участок
- Основные выводы с уровнем риска: высокий, средний, справочный
- Регламент участка по ПЗЗ с предельными параметрами застройки и допустимыми видами использования
- Сценарии использования участка и дорожные карты процедур: смена вида использования, изменение ПЗЗ, ГПЗУ
- Список вопросов, которые нужно выяснить у продавца или арендодателя до сделки
Сроки и стоимость
Срок
Срок зависит от участка и глубины проработки сценариев. Называем его при заказе, а если сделка близко, скажите дату — подготовим отчёт к ней.
Стоимость
От 50 000 ₽ за один участок. Итоговая цена зависит от площади и сложности участка и от того, нужны ли подробные сценарии застройки. Для нескольких участков считаем отдельно.
Работаем по договору: стоимость и срок фиксируются до начала работ. Отправьте документы или позвоните +7 (920) 803-43-73.
Частые вопросы
Сколько стоит градостроительный аудит?
От 50 000 ₽ за один участок. Цена зависит от площади и сложности участка и от того, нужны ли подробные сценарии застройки. Пришлите кадастровый номер — назовём точную стоимость.
Чем аудит отличается от ГПЗУ?
ГПЗУ — официальный документ о регламенте участка, его выдаёт город по заявлению правообладателя, и срок его получения — недели. Аудит заказывается до сделки, когда участок ещё не ваш, и охватывает больше: генплан, наследие, сети, изыскания, окружение и сценарии использования.
Это юридическое заключение?
Нет, это аналитический отчёт по данным городских информационных систем и ЕГРН. Он не заменяет выписку из ЕГРН, ГПЗУ и правовую экспертизу сделки, но показывает градостроительные риски заранее и подсказывает, что проверять дальше.
Какие участки вы проверяете?
Участки в Москве, включая Новую Москву: отчёт строится по данным ГИС ОГД города Москвы. По Московской области готовим консультации по отдельному запросу.
Что нужно для заказа?
Кадастровый номер или адрес участка и короткое описание задачи: что вы планируете с ним делать. Остальные сведения мы получим из городских систем сами.
Можно проверить несколько участков и сравнить их?
Да. Делаем отчёт по каждому участку и сводку для сравнения: ёмкость, ограничения, сети и риски. Для нескольких участков стоимость рассчитываем отдельно.