Что сказано в приказе
Правила подсчёта площади зданий и помещений для кадастрового учёта установлены приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, Приложение 2 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места». Про лестницу в квартире там два пункта.
- Пункт 12.2. Площадь, занятая внутриквартирной лестницей, относится к помещениям вспомогательного использования и входит в площадь квартиры, как кухня, коридор или кладовая.
- Пункт 12.4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы не включается в площадь помещения на том участке, где высота от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и меньше.
Получается, что вычитается не лестница и не всё пространство под ней, а только низкий клин у начала марша, куда взрослый человек не встанет в полный рост.
Важно: «до низа выступающих конструкций»
Высоту 1,6 м измеряют не до ступени над головой, а до самой низкой точки лестницы на этом месте: косоура, балки, подшивки марша. Если они выступают ниже ступеней, граница клина на плане сдвигается дальше от начала марша, чем если бы считать по ступеням.
Пример расчёта
Условный марш шириной 0,9 м. Его горизонтальная проекция — 4,2 м. Низ марша поднимается от пола у первой ступени до 2,6 м у верхней площадки, то есть примерно на 0,62 м на каждый метр длины.
- 1
Находим, где низ марша достигает 1,6 м: 1,6 ÷ 0,62 ≈ 2,58 м от начала марша.
- 2
Площадь клина, которая не войдёт в площадь квартиры: 0,9 × 2,58 ≈ 2,3 м².
- 3
Оставшиеся 0,9 × (4,2 − 2,58) ≈ 1,5 м² под маршем учитываются, как и площадь самой лестницы.
Для квартиры в 80–100 м² это 2–3 % площади. Примерно на столько может разойтись площадь в техплане с цифрой в договоре, если её считали без этого правила.
Нежилые помещения и апартаменты: правило не действует
Для нежилого помещения площадь считают по пункту 11 Приложения 2. Он отсылает к пунктам 2–4, 6, 7, 8.6, 11.1 и 11.2, а пункта 12.4 среди них нет.
- Пункт 11.1. Площадь — это сумма площадей всех частей помещения, измеренных между внутренними поверхностями стен и перегородок на высоте от 0 до 1,1 м от пола. Пространство под маршем меряется по полу и входит целиком, какой бы низкой ни была лестница над ним.
- Пункт 11.2. В площадь прямо включаются площадки и ступени лестниц внутри помещения, а также тамбуры, лоджии, балконы, террасы, веранды и галереи.
В нежилых зданиях (пункт 8) правила про площадь под лестницей тоже нет. Исключаются только наружные открытые лестницы и пандусы, а лестничные площадки и ступени входят в площадь этажа.
Сравнение: квартира и нежилое помещение
| Квартира (жилое) | Нежилое помещение | |
|---|---|---|
| Площадь самой лестницы | Входит (п. 12.2) | Входит (п. 11.2) |
| Под маршем, где ниже 1,6 м | Не входит (п. 12.4) | Входит (п. 11.1) |
| Под маршем, где выше 1,6 м | Входит | Входит |
| Балконы, лоджии, террасы | Не входят (п. 12.1) | Входят (п. 11.2) |
| Мансарда, наклонный потолок | Учитывается, где не ниже 1,6 м при наклоне до 45° и не ниже 1,9 м при 45° и больше (п. 13) | Учитывается, где не ниже 1,5 м при наклоне 30°, 1,1 м при 45°, 0,5 м при 60° и больше (п. 8.6) |
Мансарды: похожее правило, но другие цифры
Под наклонным потолком мансарды в квартире площадь считается только там, где высота не меньше 1,6 м при наклоне до 45° и не меньше 1,9 м при наклоне 45° и больше. Более низкие части не учитываются. Для нежилых помещений действует другой пункт, 8.6, и он мягче: учитывается всё, где высота не меньше 1,5 м при наклоне 30°, 1,1 м при 45° и 0,5 м при 60° и больше, а промежуточные значения считаются интерполяцией.
Что может измениться
Срок действия приказа П/0393 установлен до 31 декабря 2026 года, после этого ожидается новый документ с правилами подсчёта площадей. Последняя редакция действующего приказа — от 13.10.2025. В Верховном суде рассматривается дело АКПИ26-43 об оспаривании пункта 13 про мансарды. Если правила изменятся, мы обновим статью.
Частые вопросы
Входит ли площадь под лестницей в площадь квартиры?
Частично. Участок под маршем, где до низа лестницы 1,6 м и меньше, не входит (п. 12.4). Там, где выше 1,6 м, площадь учитывается.
Входит ли в площадь квартиры сама лестница?
Да. По п. 12.2 площадь, занятая внутриквартирной лестницей, относится к вспомогательным помещениям и входит в площадь квартиры.
Вычитается ли площадь под лестницей в нежилом помещении?
Нет. Для нежилых помещений правило 1,6 м не применяется, площадь под маршем учитывается полностью (п. 11.1, 11.2).
Распространяется ли правило на лестницу в подъезде?
Нет. Речь о лестнице внутри двухуровневой квартиры. Лестничные клетки и площадки многоквартирного дома в площадь квартиры не входят вообще.
Под лестницей устроена кладовая. Её площадь считается?
В квартире — только там, где до низа конструкций лестницы выше 1,6 м. Низкая часть кладовой в площадь не войдёт, даже если она отгорожена дверью. В нежилом помещении кладовая под лестницей учитывается целиком.