Кадастровый аудит объектов недвижимости
Собираем в одно заключение всё, что известно об объекте: сведения ЕГРН, градостроительные данные, архив БТИ, ваши документы и то, что есть на месте на самом деле. Показываем расхождения и риски и даём рекомендации — что исправить, в каком порядке и сколько это стоит. Собственникам больших комплексов недвижимости приводим документы в порядок и делаем наглядный цифровой реестр объектов: карта, карточки зданий и участков, планы и документы в одном месте.
Что входит в услугу
- Выписки ЕГРН на все участки, здания, помещения и сооружения комплекса, проверка связей между ними
- Сверка площадей, контуров, этажности и назначения в ЕГРН с документами и фактом
- Проверка, что здания стоят в границах своих участков, а у участков установлены границы
- Вид разрешённого использования участка и фактическое использование, регламент зоны по ПЗЗ
- Незарегистрированные постройки, перепланировки и пристройки, дубли и «потерянные» объекты
- Обременения и ограничения: аренда, сервитуты, зоны с особыми условиями использования, объекты культурного наследия
- Реестровые ошибки, пересечения границ, отсутствие доступа к участку
- Заключение с выводами по каждому объекту и дорожной картой исправлений
- Архив документов по объектам и цифровой реестр с картой
Кому нужен кадастровый аудит
Собственник комплекса зданий
Промзона, бизнес-центр, торговый или складской комплекс собирались десятилетиями: часть зданий перестроена, часть не стоит на учёте, документы у разных людей. Аудит показывает картину целиком и порядок, в котором всё привести в соответствие.
Покупка или продажа объекта
До сделки проверяем, что продаётся именно то, что записано в ЕГРН: площадь, этажность, границы, пристройки. Расхождения лучше найти до подписания договора, а не в Росреестре после него.
Залог, инвестор, аренда
Банку, инвестору или крупному арендатору нужна понятная сводка по объекту: что зарегистрировано, что нет и какие риски. Даём заключение, которое можно приложить к сделке.
Налоги и кадастровая стоимость
Неверные площадь, назначение или вид использования в ЕГРН влияют на кадастровую стоимость и налог. Аудит показывает такие ошибки и путь их исправления — техническим или межевым планом.
Смена управляющей компании или юриста
Новой команде нужно быстро понять, что есть в портфеле. Собираем документы в единый архив и реестр, чтобы передача дел не стоила месяцев.
Что проверяем и почему это важно
Сведения ЕГРН часто расходятся с тем, что есть на месте. Здание перестроили, а в реестре старая площадь. Пристройку возвели без разрешения, и она может оказаться самовольной постройкой (ч. 1 ст. 222 ГК). Участок поставлен на учёт без границ или с реестровой ошибкой (ч. 3 ст. 61 218-ФЗ). Вид использования участка не соответствует тому, что на нём работает (п. 2 ст. 7 ЗК), а сменить его можно только в соответствии с регламентом зоны (ч. 3 ст. 37 ГрК).
По отдельности такие расхождения незаметны, но мешают в самый неудобный момент: при продаже, залоге, реконструкции, оформлении аренды или проверке. Аудит находит их заранее, а заключение объясняет, какие из них критичны, какие нет и что делать с каждым.
Заключение кадастрового аудита
По каждому объекту в заключении — сводка сведений ЕГРН и документов, результаты сверки с фактом, найденные расхождения с оценкой риска и рекомендации: какой документ подготовить, куда подать, сколько это займёт и сколько стоит. Для комплекса — общая схема всех участков и зданий на сведениях ЕГРН и сводная таблица по объектам.
Сведения ЕГРН предоставляются по запросам любых лиц (ч. 1 ст. 62 218-ФЗ), поэтому выписки мы заказываем сами, без доверенности. Заключение подписывает кадастровый инженер с высшим юридическим образованием: рекомендации учитывают не только кадастровую, но и правовую сторону.
Цифровой реестр для больших портфелей
Когда объектов десятки, одной папки с документами мало. Делаем веб-реестр: на карте видны все участки и здания, у каждого — карточка со сведениями ЕГРН, поэтажными планами, техническими и межевыми планами, выписками, договорами и статусом работ. Поиск по кадастровому номеру и адресу, фильтры по статусу и рискам, выгрузка в Excel и PDF.
Доступ выдаём по ролям: собственнику, управляющей компании, юристу, арендатору — каждому своё. Реестр размещаем на вашем сервере или на нашем, данные остаются вашими и в любой момент выгружаются целиком. По подписке актуализируем реестр: заказываем свежие выписки, сравниваем с прошлыми и показываем, что изменилось. Свои договоры и объекты мы сами ведём в такой системе — знаем, как сделать её удобной на практике.
Как проходит работа
- 1
Присылаете список объектов — кадастровые номера или адреса — и рассказываете о задаче: сделка, реконструкция, порядок в документах.
- 2
Заказываем выписки ЕГРН и градостроительные сведения, собираем ваши документы и архив БТИ.
- 3
Выезжаем на объекты, проводим обследование и измерения там, где нужна сверка с фактом.
- 4
Готовим заключение с выводами и дорожной картой и обсуждаем его с вами.
- 5
Раскладываем документы в архив, а для больших портфелей запускаем веб-реестр и выдаём доступы.
- 6
По вашему решению исправляем найденное: технические и межевые планы, проекты перепланировки, акты обследования.
Что вы получаете
- Заключение в PDF с подписью кадастрового инженера: сводка, сверка, риски и рекомендации по каждому объекту
- Схема всех участков и зданий комплекса на сведениях ЕГРН, сводная таблица в Excel
- Дорожная карта исправлений со сроками и стоимостью
- Архив документов по объектам в единой структуре
- Веб-реестр объектов с картой и карточками — для больших портфелей
Цены на кадастровый аудит
| Работа | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Аудит объекта по документам: сведения ЕГРН, ИСОГД, архив БТИ и ваши документы — заключение с рекомендациями | от 40 000 ₽ | от 5 рабочих дней |
| Аудит с выездом: натурное обследование и геодезические измерения, сверка фактических контуров, этажности и планировки | от 80 000 ₽ | от 10 рабочих дней |
| Комплекс объектов: каждый следующий участок или здание в одном заключении | от 20 000 ₽ | по числу объектов |
| Архив документов по объектам: единая структура папок и реестр в Excel | от 30 000 ₽ | вместе с аудитом |
| Цифровой реестр объектов: веб-карта, карточки объектов с документами и планами, доступ по ролям | от 150 000 ₽ | от 1 месяца |
| Актуализация реестра: свежие выписки ЕГРН, сверка с прошлыми и новые документы после работ | от 15 000 ₽ | в месяц |
Для комплекса объектов называем цену после списка кадастровых номеров: чем больше объектов, тем ниже цена за каждый. Работы по исправлению найденного — технические и межевые планы, проекты перепланировки, акты обследования — считаем отдельно, по нашим обычным ценам.
Цены для юрлиц и ИП. Госпошлину за регистрацию права и аренды платит заявитель. Итоговую стоимость фиксируем в договоре до начала работ.
Сроки и стоимость
Срок
Аудит одного объекта по документам — от 5 рабочих дней, с выездом и измерениями — от 10. Для комплекса срок зависит от числа объектов и называем его после списка кадастровых номеров. Веб-реестр запускаем от одного месяца.
Стоимость
Аудит объекта по документам — от 40 000 ₽, с выездом — от 80 000 ₽, каждый следующий объект комплекса — от 20 000 ₽. Архив документов — от 30 000 ₽, веб-реестр — от 150 000 ₽, актуализация — от 15 000 ₽ в месяц.
Работаем по договору: стоимость и срок фиксируются до начала работ. Отправьте документы или позвоните +7 (920) 803-43-73.
Частые вопросы
Чем кадастровый аудит отличается от заключения кадастрового инженера для суда?
Заключение для суда отвечает на конкретные вопросы спора. Аудит — обзор объекта или всего портфеля целиком: что в порядке, что нет и что с этим делать. Если по итогам аудита назревает спор, заключение для суда готовим на его основе.
А чем — от градостроительного аудита?
Градостроительный аудит отвечает, что можно построить на участке по ПЗЗ и генплану. Кадастровый аудит проверяет то, что уже есть: соответствуют ли здания, помещения и участки сведениям ЕГРН и документам.
Нужна ли от нас доверенность?
Для аудита — нет: выписки ЕГРН вправе получить любое лицо (ч. 1 ст. 62 218-ФЗ). Доступ на объект и ваши документы — по договору. Доверенность может понадобиться позже, для некоторых работ по исправлению.
Сколько объектов вы можете проверить?
От одного здания до комплексов из десятков участков и сотен помещений. Для больших портфелей цена за объект снижается, а результаты удобнее вести в веб-реестре.
Где хранится веб-реестр и кто к нему имеет доступ?
На вашем сервере или на нашем — по вашему выбору. Доступы выдаём по ролям, данные принадлежат вам и выгружаются целиком в любой момент.
Вы же и исправите найденное?
Да, если решите: делаем технические и межевые планы, проекты перепланировки, акты обследования и подаём документы в Росреестр. Но заключение аудита самостоятельно — по нему можно работать с любым подрядчиком.