Проект перепланировки нежилого помещения и здания
Разрабатываем проект перепланировки и техническое заключение о состоянии конструкций для офисов, магазинов, складов и целых нежилых зданий в Москве и Московской области — до начала работ или по факту уже сделанной перепланировки. Проект сразу готовим под кадастровый учёт: по нему делаем технический план и вносим новую планировку и площадь в ЕГРН.
- 69 проектов перепланировки с 2019 года
- Аттестат кадастрового инженера № 57-13-165
- СРО «ОКИ», реестровый № 1831
Что входит в услугу
- Обмеры: фиксация существующей планировки до начала работ или фактической — после
- Проект перепланировки: обмерный план, план демонтажа, план монтажа, экспликация помещений
- Узлы устройства перегородок, проёмов и крепления к стенам и перекрытиям
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций
- Обоснование, что работы не требуют разрешения на реконструкцию (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК)
- Проект по факту — для уже выполненной перепланировки
- Раздел и объединение помещений под разных арендаторов
- Технический план и подача в Росреестр — новая планировка и площадь в ЕГРН
Когда нужен проект перепланировки
Ремонт под нового арендатора
Новые перегородки, санузлы, проёмы, второй вход. Проект до начала работ показывает подрядчику, что можно делать, а собственнику — что конструкции не пострадают. После ремонта по нему же делается технический план.
Перепланировку уже сделали
Арендатор перестроил помещение без проекта, а площадь и план в ЕГРН остались старыми. Обмеряем по факту, готовим проект и техзаключение, затем техплан — и узакониваем изменения.
Раздел или объединение помещений
Этаж делят под нескольких арендаторов или объединяют соседние помещения. По проекту образуются новые помещения со своими кадастровыми номерами — их можно сдавать и продавать отдельно.
Росреестр приостановил учёт
Регистратор считает работы реконструкцией. Дорабатываем проект и техническое заключение и обосновываем в техплане, что несущие конструкции и параметры здания не менялись.
Примеры наших работ
Листы наших проектов перепланировки — без штампа с адресом. Названия заказчиков, адреса и кадастровые номера не публикуем.
Зачем нужен проект перепланировки
Без проекта изменения не внести в ЕГРН: сведения о помещении после перепланировки указываются в техническом плане на основании проекта перепланировки (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ), а площадь — по фактическим обмерам и правилам приказа П/0393. Поэтому проект мы сразу делаем так, чтобы по нему без расхождений был подготовлен технический план.
Проект нужен и самому собственнику: он фиксирует, какие стены и перегородки сносятся и возводятся, как устроены новые проёмы и узлы, — и вместе с техническим заключением подтверждает, что работы безопасны для здания. Это документ для арендатора, подрядчика, банка и покупателя.
Перепланировка без разрешения на реконструкцию
Разрешение на строительство не требуется, если изменения объекта и его частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК). В Москве случаи, когда изменения внутри нежилого здания не требуют разрешения на реконструкцию, дополнительно перечислены в постановлении Правительства Москвы № 432-ПП. Техническое заключение подтверждает, что несущие конструкции не затронуты, а проект — какие именно работы выполнены.
Если меняются высота, количество этажей, площадь или объём здания, делается надстройка, расширение или заменяются несущие конструкции, — это уже реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК). Для неё нужны разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а не проект перепланировки. Граница не всегда очевидна: по фото и документам скажем, к какому случаю относятся ваши работы.
Помещение в многоквартирном доме
Для нежилых помещений в многоквартирных домах порядок другой: перепланировку нужно согласовать с органом, который уполномочен на это в вашем городе (в Москве — Мосжилинспекция), до начала работ, а изменения в ЕГРН вносятся после согласования. Если перепланировкой образованы новые помещения, заявление в Росреестр может направить сам орган, который её согласовал (п. 1.3 ч. 1 ст. 15 218-ФЗ). Подскажем, какой путь у вашего помещения.
Как проходит работа
- 1
Присылаете выписку ЕГРН, поэтажный план БТИ или прежний техплан и описание или эскиз новой планировки — называем цену и срок в течение рабочего дня.
- 2
Выезжаем на объект: обмеряем помещение, фиксируем текущую планировку и состояние конструкций.
- 3
Разрабатываем проект — обмерный план, демонтаж, монтаж, экспликация, узлы — и согласуем его с вами.
- 4
Готовим техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
- 5
После работ готовим технический план и подаём его в Росреестр.
- 6
Получаете выписку ЕГРН с новой планировкой и площадью.
Что вы получаете
- Проект перепланировки в PDF: пояснительная записка, обмерный план, планы демонтажа и монтажа, экспликация, узлы
- Техническое заключение о состоянии строительных конструкций
- Технический план в XML с подписью кадастрового инженера — если заказан этап учёта
- Выписка ЕГРН с новой планировкой и площадью
Кто и как подаёт документы
- Проект — приложение к техплану
- Сам проект в Росреестр отдельно не подаётся: на его основании готовится технический план помещения (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ), проект прикладывается к нему.
- Собственник помещения
- Учёт изменений площади и планировки (п. 4 ч. 2 ст. 15 218-ФЗ). Если перепланировкой образованы новые помещения — собственник исходного помещения, учёт и регистрация права одновременно (п. 3 ч. 1 ст. 15 218-ФЗ).
- Орган, согласовавший перепланировку
- Для помещений в многоквартирном доме: если перепланировкой или переводом образованы новые помещения, заявление может направить орган, который её согласовал (п. 1.3 ч. 1 ст. 15 218-ФЗ).
- Арендатор
- Сам — только для государственного или муниципального помещения по договору аренды на срок более пяти лет (п. 4.2 ч. 2 ст. 15 218-ФЗ). В остальных случаях заявителем остаётся собственник, а работу может оплатить арендатор.
- Кадастровый инженер
- По договору подряда, без доверенности — если заказчик работ собственник объекта или земельного участка (п. 4 ч. 2.1 ст. 36 221-ФЗ, п. 5 ч. 2 ст. 15 218-ФЗ). Наш договор это уже предусматривает.
- Как подаётся
- В электронном виде с усиленной квалифицированной электронной подписью — через личный кабинет на сайте Росреестра или Госуслуги, либо на бумаге лично в МФЦ (ч. 1 ст. 18 218-ФЗ).
Наш стандартный договор подряда уже содержит условие о том, что документы в Росреестр подаёт кадастровый инженер (ч. 2.1 ст. 36 221-ФЗ). Подаём в электронном виде, без доверенности: полномочия подтверждают договор и акт приёмки работ (ч. 2.1-1 ст. 36 221-ФЗ). Представителю по доверенности закон требует нотариально удостоверенную доверенность (ч. 4 ст. 15 218-ФЗ) — с нами её оформлять не нужно: ни расходов на нотариуса, ни визитов в МФЦ.
Адрес объекта — до подачи на учёт
Образуемому земельному участку, новому зданию, сооружению, помещению и машино-месту адрес присваивается при подготовке документов для кадастрового учёта (п. 8 Правил присвоения адресов, постановление Правительства РФ № 1221). Поэтому адрес лучше получить до подачи межевого или технического плана — тогда он сразу попадёт в документы и в ЕГРН.
Заявление о присвоении адреса подаёт собственник или его представитель (пп. 27 и 29 Правил присвоения адресов) в уполномоченный орган: в Московской области — в администрацию городского округа, в Москве — в орган исполнительной власти города. Поданное электронно заявление рассматривается не более 5 рабочих дней (п. 37 Правил присвоения адресов). Обращение в орган за адресом берём на себя — от 5 000 ₽.
Цены на проект перепланировки
| Работа | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Проект перепланировки нежилого помещения с техническим заключением | от 35 000 ₽ | от 10 рабочих дней после обмеров |
| Проект перепланировки нежилого здания с техническим заключением | от 40 000 ₽ | от 15 рабочих дней, зависит от числа этажей |
| Обмеры: фиксация планировки до работ или по факту | от 15 000 ₽ | 1–2 дня на объекте |
| Технический план помещения после перепланировки | от 30 000 ₽ | от 5 рабочих дней |
| Под ключ: обмеры, проект, техзаключение, техплан и подача в Росреестр | от 80 000 ₽ | 3–4 недели |
Проект по факту уже сделанной перепланировки стоит столько же, сколько проект до начала работ. Обмеры входят в цену «под ключ».
Цены для юрлиц и ИП. Госпошлину за регистрацию права и аренды платит заявитель. Итоговую стоимость фиксируем в договоре до начала работ.
Сроки и стоимость
Срок
Проект с техническим заключением — от 10 рабочих дней после обмеров, для здания из нескольких этажей — от 15. Под ключ вместе с техпланом и учётом в Росреестре — 3–4 недели. Учёт изменений в Росреестре — 5 рабочих дней.
Стоимость
Проект перепланировки помещения с техническим заключением — от 35 000 ₽, здания — от 40 000 ₽. Под ключ с обмерами, техпланом и подачей — от 80 000 ₽. Цена зависит от площади, числа этажей и объёма изменений.
Работаем по договору: стоимость и срок фиксируются до начала работ. Отправьте документы или позвоните +7 (920) 803-43-73.
Частые вопросы
Перепланировка уже сделана. Можно ли подготовить проект сейчас?
Да. Обмеряем помещение по факту и готовим проект перепланировки с техническим заключением, которые описывают выполненные работы. По ним делаем технический план и вносим изменения в ЕГРН.
Нужно ли разрешение на реконструкцию?
Нет, если работы не затрагивают несущие конструкции и не меняют параметры здания — высоту, этажность, площадь, объём (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК). В Москве такие случаи для нежилых зданий перечислены в постановлении № 432-ПП. Это подтверждает техническое заключение.
Чем проект перепланировки отличается от технического плана?
Проект описывает, какие работы делаются: что сносится, что возводится и как. Технический план — кадастровый документ, по которому Росреестр вносит в ЕГРН новую планировку и площадь. Технический план готовится на основании проекта (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ), поэтому без проекта не обойтись.
Сколько стоит проект перепланировки нежилого помещения?
От 35 000 ₽ вместе с техническим заключением, для здания — от 40 000 ₽. Под ключ с обмерами, техпланом и подачей в Росреестр — от 80 000 ₽. Точную цену называем по площади и описанию работ.
Может ли проект заказать арендатор?
Да, заказчиком может быть арендатор. Но изменения в ЕГРН вносятся по заявлению собственника, поэтому техплан и подачу обычно оформляем на собственника — по договору аренды за счёт арендатора.
Нужен ли проект для помещения в жилом доме?
Да, и перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме ещё нужно согласовать с жилищной инспекцией до начала работ. Расскажем о порядке для вашего дома.