Технический план
Технический план — документ, по которому Росреестр ставит здание, помещение, сооружение или машино-место на кадастровый учёт либо вносит в ЕГРН новые сведения о нём: площадь, планировку, назначение (ст. 24 218-ФЗ). Готовит его только кадастровый инженер, который состоит в СРО, и подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью. Форма и состав установлены приказом Росреестра П/0082.
Техплан состоит из текстовой части — сведения об объекте и документах-основаниях — и графической. У помещения графическая часть — это план этажа с границами помещения, у здания — схема его расположения на участке с координатами контура (ч. 4 ст. 24 218-ФЗ). В Росреестр техплан направляется в электронном виде, XML-файлом с подписью инженера.
Технический паспорт БТИ
Техпаспорт — документ технической инвентаризации. До 2013 года здания и помещения учитывались именно так: бюро технической инвентаризации обмеряло объект, составляло техпаспорт, поэтажные планы и экспликацию, и по этим данным объект попадал в реестр.
Старые документы не потеряли силу: технический учёт, проведённый до вступления в силу закона о кадастре, признаётся юридически действительным, а объекты считаются ранее учтёнными (ч. 4 ст. 69 218-ФЗ). Их сведения уже есть в ЕГРН. Но изменить эти сведения можно только по техническому плану: новый техпаспорт БТИ для этого Росреестр не примет.
Поэтажный план и экспликация
Поэтажный план — чертёж этажа с помещениями и их номерами. Экспликация — таблица к нему: номер, назначение и площадь каждого помещения, итоги по этажу. Это часть документов БТИ, в Москве копии выдаёт ГБУ МосгорБТИ.
Для кадастрового инженера поэтажный план и экспликация — ценные исходные данные. По ним видно, как помещение было учтено, где проходили стены, как нумеровались комнаты. Это помогает понять, откуда взялось расхождение с фактом, и правильно описать изменения в новом техплане.
Сравнение
| Технический план | Техпаспорт и поэтажный план БТИ | |
|---|---|---|
| Кто готовит | Кадастровый инженер, член СРО | Бюро технической инвентаризации |
| Для чего | Кадастровый учёт и изменение сведений в ЕГРН | Техническая инвентаризация, учёт до 2013 года |
| Принимает ли Росреестр | Да, это единственное основание для учёта здания и помещения | Нет, только как сведения о ранее учтённом объекте |
| Формат | XML с электронной подписью, PDF для заказчика | Бумажный документ |
| Площадь | По правилам приказа П/0393 | По инструкциям БТИ своего времени |
| Координаты | Здание — координаты контура на участке | Нет |
Почему площадь по БТИ и по техплану расходится
Это самый частый вопрос арендодателей: в техпаспорте одна площадь, в ЕГРН другая, в договоре аренды третья. Причин обычно несколько.
- Другие правила подсчёта. Сейчас площадь считается по приказу Росреестра П/0393. Например, в площадь нежилого помещения входят балконы, лоджии и террасы, а площадь под лестницей учитывается полностью (п. 11.1, 11.2). Подробно — в нашей статье про площадь под лестницей.
- Перепланировка. За годы арендаторы переставляли перегородки, закладывали и прорубали проёмы. Если изменения не вносили в ЕГРН, сведения устарели.
- Неточность старого обмера. Рулетка и округления: на большом этаже расхождение в несколько квадратных метров — обычное дело.
Устраняется это обмером и техническим планом. Если площадь поменялась из-за перепланировки, понадобится ещё проект перепланировки: без него сведения о помещении в техплан не внести (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ).
Что заказать в вашей ситуации
| Ситуация | Что нужно |
|---|---|
| Узнать точную площадь для договора аренды или расчёта ставки | Обмеры и поэтажные планы |
| Сделали перепланировку, площадь в ЕГРН устарела | Проект перепланировки и технический план |
| Сдаёте часть помещения в долгосрочную аренду | Технический план части для регистрации аренды |
| Построили или реконструировали здание | Технический план для ввода в эксплуатацию |
| Нужен план для банка, покупателя, пожарных или дизайнера | Обмерный и поэтажный план — без кадастрового учёта |
Какие документы для этого собрать — в статье «Документы для технического плана».
Частые вопросы
Можно ли заказать новый техпаспорт в БТИ вместо техплана?
Для учёта в Росреестре — нет: изменить сведения о здании или помещении в ЕГРН можно только по техническому плану. Техпаспорт может понадобиться для других целей, но кадастровый учёт по нему не проводится.
Старые документы БТИ ещё действуют?
Да. Технический учёт, проведённый в установленном порядке, признаётся юридически действительным, объекты считаются ранее учтёнными (ч. 4 ст. 69 218-ФЗ). Новый техплан нужен, только когда сведения меняются.
Нужен ли техпаспорт БТИ, чтобы сделать технический план?
Как основание — нет. Но поэтажный план и экспликация очень помогают: по ним видно, как объект учтён и откуда расхождения. Если их нет, обмеряем помещение и работаем по выписке ЕГРН.
Где взять поэтажный план и экспликацию в Москве?
Копии выдаёт ГБУ МосгорБТИ по запросу собственника. Если документы БТИ не нужны вам для других целей, можно обойтись без них: сделаем обмеры и поэтажный план по факту.