Что берётся из документов, а что — из обмеров
Технический план — документ, по которому Росреестр ставит здание или помещение на кадастровый учёт либо вносит в ЕГРН новые сведения о нём. Его требования установлены статьёй 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Закон чётко делит сведения на две группы. Площадь и местоположение объекта — контур здания на участке, границы помещения на плане этажа — кадастровый инженер определяет сам, по натурным измерениям. Всё остальное — назначение, этажность, материал стен, год завершения строительства, наименование, состав помещений — указывается на основании документов, которые даёт заказчик. Без этих документов техплан подготовить нельзя, даже если объект обмерен.
Здание: ввод в эксплуатацию, реконструкция
Сведения о здании или сооружении указываются на основании разрешения на строительство (или выписки из реестра разрешений на строительство) и проектной документации (ч. 8 ст. 24 218-ФЗ). Чтобы получить разрешение на ввод, техплан готовят до подачи заявления о вводе — это один из документов, которые к нему прикладываются (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК).
- Разрешение на строительство или выписка из реестра разрешений на строительство
- Проектная документация: архитектурные решения (АР), схема планировочной организации участка (ПЗУ), технико-экономические показатели
- Экспликация помещений по проекту — если здание ставится на учёт вместе с помещениями
- Исполнительная документация — если подземные конструкции уже закрыты и их не обмерить (это прямо допускает ч. 8 ст. 24)
- Выписка ЕГРН на земельный участок или его кадастровый номер — выписку можем заказать сами
Площадь здания и контур на участке инженер определяет по факту. Если построили не так, как в проекте, расхождение будет видно именно в техплане, поэтому проект и натуру лучше сверить до подачи документов на ввод. Подробнее — на странице технический план для ввода в эксплуатацию.
Помещение после перепланировки, раздела или объединения
Сведения о помещении, кроме площади и местоположения на этаже, указываются на основании проекта перепланировки (ч. 10 ст. 24 218-ФЗ). Это главный документ: без проекта техплан после перепланировки не подготовить.
- Проект перепланировки — если его нет или он не соответствует сделанному, разрабатывается по факту
- Техническое заключение о состоянии конструкций — подтверждает, что работы не затронули несущие конструкции
- Для помещения в многоквартирном доме — документ о согласовании перепланировки (в Москве согласует Мосжилинспекция)
- Выписка ЕГРН на помещение, поэтажный план и экспликация БТИ или прежний техплан — чтобы видеть, как помещение учтено сейчас
Если работы затронули несущие конструкции или изменили параметры всего здания — высоту, этажность, площадь, объём, — это уже реконструкция, и путь другой: через разрешение на строительство и ввод. Подробнее — проект перепланировки и техплан после перепланировки.
Часть здания или помещения для регистрации аренды
Когда в долгосрочную аренду сдаётся не весь объект, а его часть, в техническом плане указываются сведения о части в связи с обременением правом аренды (п. 2 ч. 2 ст. 24 218-ФЗ). Новых разрешений здесь не нужно: объект уже учтён, нужно точно описать, какая его часть сдаётся.
- Договор аренды или его проект — с описанием, какая часть объекта сдаётся
- План с выделенной частью — от руки на поэтажном плане тоже подойдёт
- Выписка ЕГРН на здание или помещение
Площадь части в договоре лучше указывать по результатам обмера: арендная ставка считается от площади, а расхождение с техпланом приводит к спорам и приостановкам. Подробнее — технический план для регистрации аренды.
Объект без разрешения и проекта: декларация
Если закон для объекта не требует разрешения на строительство или проектной документации, сведения указываются на основании декларации, которую составляет и заверяет правообладатель (ч. 11 ст. 24 218-ФЗ). Для созданного объекта декларацию подписывает правообладатель земельного участка, на котором он стоит.
Декларация прилагается к техплану и является его частью. Ответственность за достоверность сведений в ней несёт тот, кто её составил и заверил, — поэтому мы готовим её по результатам обмеров и документов, а заказчик проверяет и подписывает.
Чек-лист: что прислать кадастровому инженеру
| Задача | Основной документ | Что ещё пригодится |
|---|---|---|
| Ввод здания в эксплуатацию | Разрешение на строительство и проектная документация | Исполнительная документация, выписка ЕГРН на участок |
| Реконструкция здания | Разрешение на строительство (реконструкцию) и проект | Выписка ЕГРН на здание и участок |
| Перепланировка, раздел, объединение помещений | Проект перепланировки | Техническое заключение, согласование для МКД, план БТИ |
| Аренда части здания или помещения | Договор аренды или его проект | План с выделенной частью, выписка ЕГРН |
| Объект, для которого разрешение и проект не требуются | Декларация правообладателя | Правоустанавливающие документы на участок |
Во всех случаях достаточно начать с кадастрового номера или выписки ЕГРН и описания задачи. По ним в течение рабочего дня скажем, каких документов не хватает и где их взять.
Кто подаёт техплан в Росреестр
Если технический план заказывает собственник объекта, кадастровый инженер может подать документы сам — по договору подряда, без нотариальной доверенности (п. 4 ч. 2.1 ст. 36 221-ФЗ). Наш договор это уже предусматривает. Если заказчик — арендатор, мы готовим пакет и заявление, а отправляет его арендатор через личный кабинет Росреестра своей электронной подписью.
Частые вопросы
Нужен ли техпаспорт БТИ для технического плана?
Как основание — нет: кадастровый учёт сейчас ведётся только по техплану. Но старый техпаспорт, поэтажный план и экспликация БТИ полезны как исходные данные: по ним видно, как объект был учтён раньше и откуда может взяться расхождение в площади.
Проект перепланировки потерян. Что делать?
Обмеряем помещение по факту и разрабатываем проект перепланировки с техническим заключением, которые описывают выполненные работы. По ним готовим технический план.
Нужно ли прикладывать проект к техплану?
Нет. Проектная документация и проект перепланировки к техплану не прикладываются: в нём указываются сведения о них, а данные переносятся в текстовую и графическую части (ч. 8 и 10 ст. 24 218-ФЗ).
Площадь в проекте и по факту различается. Какую укажут в техплане?
Фактическую. Площадь и местоположение кадастровый инженер определяет по своим измерениям и правилам приказа Росреестра П/0393, а не берёт из проекта. Поэтому расхождение лучше выявить заранее, до подачи документов.
Кто готовит декларацию?
Составляет и заверяет её правообладатель, он же отвечает за достоверность сведений. На практике текст по результатам обмеров готовим мы, а заказчик проверяет его и подписывает.