Расшифровка и назначение
ПСО, план создаваемого объекта, появляется в тот момент, когда дом ещё строится, а квартиры в нём уже продаются. Росреестр не может поставить на учёт то, чего пока нет, поэтому застройщику нужен документ, который однозначно описывает будущие квартиры, машино-места и нежилые помещения: где они расположены, какой у них номер и какая площадь. Этим документом и служит альбом ПСО.
Альбом составляется по проектной документации, разделу «Архитектурные решения», и по положительному заключению экспертизы. Площади и нумерация в нём должны совпадать с технико-экономическими показателями экспертизы, иначе при вводе дома и постановке на кадастровый учёт по 218-ФЗ возникнут расхождения, а дольщики получат основания для претензий.
Из чего состоит альбом ПСО
- Поэтажные планы каждой секции с номерами квартир, приведёнными площадями и цветовым кодированием типов квартир
- Компоновочные планы подземного паркинга с нумерацией машино-мест, в том числе зависимых и смежных
- Планы нежилых (коммерческих) помещений, мест общего пользования и технических помещений
- Экспликации объектов долевого строительства по этажам, блокам и секциям с итоговыми площадями
- Схемы расположения, «жуки», для каждой квартиры, машино-места и помещения
Что такое «жук»
«Жуком» на стройке называют схему расположения объекта долевого строительства: небольшой план этажа, на котором заливкой или контуром выделена конкретная квартира. Название закрепилось из-за внешнего вида: контур квартиры на плане секции похож на жучка. Именно «жук» прикладывается к договору долевого участия по 214-ФЗ, и по нему покупатель понимает, где на этаже находится его квартира, куда выходят окна и где лифты и лестницы.
Для машино-мест и нежилых помещений «жуки» делаются так же: план уровня паркинга или этажа с выделенным объектом. В альбоме они идут отдельными листами или отдельными PDF-файлами, чтобы отдел продаж мог быстро приложить нужный лист к конкретному договору.
ПСО при подписании ДДУ
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, в приложении к договору долевого участия вы увидите план этажа и схему расположения квартиры. Это и есть фрагмент ПСО. Проверьте три вещи: номер квартиры и этаж совпадают с текстом договора, приведённая площадь соответствует той, за которую вы платите, а планировка на схеме совпадает с планировкой в рекламных материалах. Площадь в ДДУ считается с коэффициентами: балконы и террасы обычно учитываются с коэффициентом 0,3, лоджии с коэффициентом 0,5.
После ввода дома фактическую площадь квартиры определяют обмеры для технического плана. Если она отличается от площади в ДДУ больше, чем допускает договор, стороны делают перерасчёт. Поэтому застройщику важно, чтобы альбом ПСО с самого начала был выполнен точно по проекту: расхождения на этом этапе превращаются в доплаты и споры на этапе передачи квартир.
Чем ПСО отличается от технического плана
ПСО
Готовится во время строительства по проектной документации. Нужен для ДДУ, работы отдела продаж и подготовки к кадастровому учёту. Не является документом для регистрации прав.
Технический план
Составляется после завершения строительства по фактическим обмерам кадастровым инженером. По нему дом и помещения ставятся на кадастровый учёт, а затем регистрируются права дольщиков.
Обе работы связаны: если ПСО и технический план делает один исполнитель, нумерация и площади сходятся, а постановка на учёт проходит без приостановок. Мы выполняем и то и другое, подробнее на странице разработки ПСО.
Кто и как готовит ПСО
- 1
Застройщик передаёт раздел «Архитектурные решения» в DWG, пояснительную записку, заключение экспертизы и своё техническое задание с требованиями к оформлению.
- 2
Исполнитель отрисовывает пилотные листы: план секции, лист паркинга, экспликацию и «жук», и согласовывает оформление.
- 3
Готовится весь альбом с постоянной сверкой площадей с показателями экспертизы. При изменении проекта затронутые листы обновляются.
- 4
Результат передаётся в DWG и PDF, «жуки» отдельными файлами, при необходимости печатается сброшюрованный альбом.
Сколько стоит альбом ПСО
Стоимость считают по объёму: количество корпусов, секций, этажей и уровней паркинга. Обычно цена складывается за корпус или очередь, паркинг и коммерческие помещения оцениваются отдельно. Коммерческое предложение с разбивкой по этапам мы готовим за 1–2 рабочих дня по техническому заданию застройщика. Подробности и состав работ на странице Разработка ПСО.
Частые вопросы
Как расшифровывается ПСО в строительстве?
План создаваемого объекта. Альбом поэтажных планов, экспликаций и схем расположения квартир, машино-мест и нежилых помещений строящегося дома, подготовленный по проектной документации.
ПСО и проект строительного объекта — это одно и то же?
Нет. Проект, проектная документация, разрабатывается проектировщиком и проходит экспертизу. ПСО готовится уже на основе этого проекта и описывает объекты долевого строительства так, как они будут продаваться и ставиться на учёт.
Обязателен ли ПСО по закону?
Закон 214-ФЗ требует, чтобы в ДДУ был план объекта долевого строительства с его расположением и площадью. На практике застройщики оформляют это в виде альбома ПСО, потому что так один документ обслуживает и продажи, и договоры, и подготовку к учёту.
Можно ли сделать ПСО только на паркинг или на один корпус?
Да. Альбом делится по корпусам, очередям, подземной автостоянке и коммерческим помещениям, каждую часть можно заказать отдельно.